您好!今天是2019年9月1日 星期日
設為首頁 |  加入收藏
 
  新聞中心   
 
行業新聞   您現在的位置在:首頁 -> 新聞中心 -> 行業新聞  
解讀住建部新規:向“白中介”更進一步
瀏覽次數:1111  發布時間:2016-08-17  返回
- 拳皇98ol主线关卡有多少章节|拳皇98ol全人物

 

 

今天,住房城鄉建設部、國家發改委、工業和信息化部、人民銀行、稅務總局、工商總局、銀監會等七部門聯合印發了《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》。我們欣喜地看到,《意見》里提到的包括房源信息核驗、資金監管、建立失信“黑名單”等規定與我們一直提倡的建立“白中介”理念相吻合,也在一定程度上反映出鏈家對于規范經紀行業的呼聲得到了監管層的認可。

 

產權核驗保證“真房源”

 

假房源一直是困擾經紀行業的“毒瘤”,給消費者帶來巨大的損失。針對當前部分中介機構和從業人員發布虛假房源、隱瞞房屋存在抵押等信息等問題,《意見》要求中介機構全面實行房源信息核驗制度。

 

我們認為,及時、全面、準確的產權信息是成功交易的前提之一,房屋產權核驗是非常重要的環節。相較于房源的物理狀態,由于產權信息無法直接直觀呈現、涉及其他交易之外的債權人并需要動態反饋,房屋產權的核驗更具難度,也更容易滋生糾紛。

 

今年上半年,北京市出臺規定,將此前在10個區及亦莊開發區試點的房源核驗擴至全市執行,并表明將在10個工作日出核驗結果,核驗后的房屋可動態顯示當前狀態。對于其他地區而言,產權核驗效率仍然不高。我國房屋產權信息一般由建委或房管局存管,不同城市在房屋核驗上未形成統一標準、難易各異,有些地市已實現網上付費查詢,有些地市需攜帶房主的身份證明在當地管理部門窗口查詢。所需時間也有較大差異,在部分交易活躍地區,查驗過程長達10天,延緩了交易周期。更重要的是,一些地區產權核驗內容不全面、不及時的問題在多數地區都尚未得到解決,在交易過程中出現查封、抵押等情況無法得到及時反饋,由此造成的買方財產損失也時有發生。此外產權問題造成的賠付責任劃分不清,產權糾紛與索賠須訴諸于漫長的法律流程。交易完成后因房屋所有權、使用權造成的糾紛更難以有效解決。

 

因此,我們建議:一是盡快建立網上服務平臺建設,各級房地產行政主管部門應加快建立網上服務平臺建設,暫不具備網上服務平臺建立條件的,應開放辦事窗口查詢功能,并推出網上服務平臺在線查詢服務。二是向備案的房地產經紀機構、以及持證房產經紀人開放查詢服務,允許機構通過網上服務平臺、或是在辦事窗口查詢房屋產權、產籍信息。房產中介機構應在查詢后,以書面形式向客戶提供產權調查報告。三是推進信息聯網,對交易中產權信息變化進行動態提示,對于網簽后新增的房屋抵押、查封等信息,應在網上服務平臺通過在線提醒、短信提醒等方式,建立面向房產中介機構、消費者的動態提示功能。

 

用大數據刻畫“真房源”

 

《意見》指出,中介機構應編制房屋狀況說明書,標明房源核驗情況、房地產中介服務編號、房屋坐落、面積、產權狀況、掛牌價格、物業服務費、房屋圖片等。對已出售或出租的房屋,中介機構要在房屋買賣或租賃合同簽訂之日起2個工作日內,將房源信息撤除。

 

實際上,這些意見,鏈家已經走在了前面。鏈家通過大數據的方法,對樓盤進行普查畫像,建立樓盤“身份證”信息。首先,鏈家花費五年時間,先后投入五百多人,采集了三十個城市,將近七千萬套房屋的基礎樓盤數據,建立了一個樓盤字典,對每套房屋進行定義,為真房源建立了一個信息標準。這些信息包括哪個小區有多少棟樓、哪一棟樓有多少單元、房號分別是多少。除了物理地址信息之外,鏈家還在采集小區和樓棟公共信息,比如樓盤周邊的物業公司物業費是多少、采暖設施和配套設施怎么樣。其次,鏈家做到內外統一。鏈家要求在外網上展示的房源必須符合真房源的標準,即真實圖片、真實價格、房屋真實存在、真實在售,必須和內部系統一致。在每套房源的全生命周期都在進行維護,每一套房源從業主報盤到出售或者下架,所有的帶看、調價、成交信息都第一時間在網上更新,保證鏈家網上所有展現的信息都是最新鮮、最真實的。消費者可以根據房源編號,隨時上鏈家網核實信息,發現不一致就可以舉報。通過鏈家前期的這些努力,到了2015年年底,鏈家網房源真實率基本上穩定在97%左右,已經建立了客戶對鏈家網的信任,這是我們選擇做正確事情的收獲。

 

獨家委托越來越近

 

《意見》提出,要全面實行交易合同網上簽約,防止“一房兩賣”,這與我們一直提倡的書面委托和獨家委托接近。我們認為,要實現房源信息的真實、準確和全面,房源委托方式必須做出深刻的改變:一是房源委托要推行書面委托,明確界定委托的基本元素,把委托價格和委托期限以書面合同的形式確定;二是在此基礎上,要認可和鼓勵獨家委托。多家委托意味著對經紀人信息生產工作不進行任何的產權?;?,并由此滋生經紀人隱藏真實信息和傳播虛假信息的內在激勵,這是導致經紀公司之間、經紀人之間惡性競爭的根源所在。從國際經驗觀察,獨家委托取代多家委托是大勢所趨,隨著買賣雙方力量的平衡和市場規模的擴大,我國也將自然地進入獨家委托的階段。此次意見提出網上簽約和防止“一房兩賣”,意味著我國房屋委托方式正在向獨家委托接近,有利于建立由競爭向合作的經紀人關系。

 

資金監管保障交易安全

 

《意見》提出,要全面建立健全存量房交易資金監管制度,尚未建立相關制度的,要在今年年底前出臺監管辦法。這也與我們一直倡導的理念一致。

 

我們認為,從根本上講,房屋交易的風險來自于合同流、資金流和產權流在時間和流程上的錯配,資金監管則是解決交易風險的一個重要切入點。二手房交易的本質是合同約束下產權與資金的動態交換過程,不同于一般的商品交易,二手房交易動態過程伴隨著信息流、資金流與產權流重疊,資金多次交付時點,交易環節復雜,參與主體眾多,涉及新老債權人的進入和退出,資金和權利的交割往往出現時間上的錯配,交易的長周期伴隨著多種不確定性與潛在風險。此外,二手房作為非標準化商品,產權信息復雜,隨著市場環境的變化,買賣自行完成交易難度不斷增加,風險累積,而任何小概率事件對于買方都是難以承受的損失。因此,強制實施資金監管才能保障交易安全和消費者權益。然而,今天的實際情況是現有的政府監管、建委監管、純商業銀行監管以及四方資金監管大多基于商業銀行的服務,在監管效率、服務、用戶體驗上存在一些共性弊端,而且不少城市目前沒有任何形式的資金監管。通過對各種資金監管方式的利弊比較,我們認為,可以按照政府主導、協會指導、企業運作的模式,建立資金監管規范與標準,推動有資質的第三方支付公司等專業機構提供多元化資金監管模式,在保證交易安全的基礎上不斷提高監管效率和體驗。

 

從根源上治理“黑中介”

 

《意見》明確要求,各市、縣房地產主管部門會同價格、通信、金融、稅務、工商行政等主管部門,建立多部門聯動機制,加快建設房地產中介行業信用管理平臺,建立嚴重失信主體“黑名單”制度,對嚴重失信的機構和從業人員,聯合實施市場和行業禁入措施。我們之前提過,由于經紀行業的主體呈現出多元化的趨勢,包括傳統經紀機構、代理公司、互聯網企業、第三方支付、銀行、保險等金融機構都在進入經紀行業,因此,監管的主體和手段也必須能夠覆蓋多元化的主體,要按照交易環節建立覆蓋全面的監管制度。

 

加強經紀行業的監管能夠起到威懾作用,但我們也認為,要使中介行業徹底擺脫“黑中介”的帽子,要從制度根源下功夫。對比國外經紀行業的發展規律,我國經紀人職業化水平低之所以,其根源在于:

 

一是行業準入制度真空。我國的《經紀人管理辦法》(1995年頒布)、《城市房地產中介服務管理規定》(1996年頒布)都規定了房地產經紀從業人員必須經過考試、取得資格證書后,才能從事房地產經紀業務。在執行中,一直以來我國房地產經紀行業的準入監管事實上處于真空狀態,從事房地產經紀的個人對資質、考試、執照或許可等方面的要求并未嚴格執行,也沒有切實可行的執業準則,更沒有執業的道德誠信標準。這既無法保證經紀人具備基本的專業素質,也無法通過吊銷執照等方式約束經紀人行為。究其根源,缺乏準入法規和有效的監督執行機制,造成行業事實上處于無門檻狀態,成為一切亂象的根源之一。

 

二是信息專有權?;と筆?。行業長期以來缺少對經紀人房源和客源信息的專有權利?;せ?,激烈的行業競爭使得經紀人不得不采用不道德、不文明的手段謀求生存空間。美國基于法律的獨家委托制度以及MLS信息共享平臺實現了對經紀人生產房源信息的“知識產權”?;?,經紀人有意愿將受到?;さ姆吭蔥畔⒎址⑵毓?,因為無論房屋最終由誰賣出,賣方經紀人均能獲得約定比例報酬,經紀人之間的合作體系由此得以建立。反觀中國,由于缺乏法律層面對房源信息的?;せ?,為得到房源信息和防止房源信息被其他經紀公司和經紀人截取,迫使經紀人“藏盤”與“盜盤”,虛假房源信息鋪天蓋地,嚴重制約了經紀人的職業化發展。

 

三是缺乏經紀人間合作機制。美國MLS確立的游戲規則使經紀人間趨向于合作,且合作帶來的收益大于競爭。中國現行機制下,所有的成交都基于競爭,公司與公司之間沒有合作,公司內部也往往缺乏合作分傭體系,只有最終促成成交的經紀人才能獲利。行業缺乏有效合作機制,難以出現專業化的分工和高效的團隊協作,使得經紀人難以獲得專業知識的積累和經驗的增長。

 

因此,要從根源上治理“黑中介”,還需要建立起行業準入門檻,實行考試執照制度,要建立起獨家委托機制下的信息專屬?;せ?,使經紀人從過度競爭轉向合作,不斷提高職業化水平,才能真正走向“白中介”。

打印本頁   返回頂部
友情鏈接:       
關于我們 網站說明 聯系我們 拳皇98ol主线关卡有多少章节

版權所有:溫州城市建設開發有限公司 地址:溫州市東游路67號
郵編:325003 電話:0577-88354296  浙ICP備12001896號-1
技術支持:溫州瑞星科技 您是第 7891750 位訪客 今日訪問:82  本站運行天數:2678